부산광역시 부동산이 대폭 상승될 때 해운대구 위주로 올랐습니다.
부산의 인구가 해마다 2만명 씩 유출되는데 반해
해운대구가 인구가 상승한 요인도 있습니다.
부동산시장은 도시 전체의 구조, 단계와도 밀접한 관련이 있습니다.
대도시 중심지로 인구와 기반시설이 급증하고,(중구, 동구, 부산진구)
중심지에서 주변지역으로 도시권이 확대됩니다.(서구, 사하구, 해운대구, 금정구, 북구) 한단계 더 나가서 더욱 확대되고요 (해운대신시가지, 화명신도시, 사하구 다대동 아파트, 금정구 구서동 등)
중심지는 도시공동화현상이 일어나고요. (중구, 동구)
그 이후에는 교외나 외곽지역으로 주거지역이 늘어납니다.(정관신도시, 양산신도시, 명지주거단지)
이 과정이 끝난 이후에는 낙후된 도심이 깔끔하게 정비되어
확장된 대도시권으로 주거단지가 늘어나 주거중심지가 다시 도시로 이동됩니다.
서울과 경기지역은 수많은 본사 등 일자리가 풍부하여 인구(경기도)가 과거 대비 대폭 증가하였으며 수도권에 가보신 분은 알겠지만 서울 남부지역부터 경기 남부지역까지 수도권 신도시가 확장되었거나 되고있는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 부산은 서울의 도시구조 변화에 비해서는 규모가 적기는 하지만 제법 대도시권 답게 따라가고 있습니다. 원래 도시구조가 변할 시 부동산가격도 그에따라 변하는데 부산은 특이하게도 부동산가격의 상승/하락폭이 적고 정체현상이 있는 경우가 많았습니다. 인구가 10년째 유출되고 물가상승정도로만 아주 소폭 올랐고요(최근제외)
2006~7년부터 센텀시티가 서서히 윤곽을 드러내고 마린시티의 급속한 개발로 해운대구(특히 우동) 지역의 아파트들이 급상승 하였습니다.
그 여파가 바로 주변지역까지 확장되었고요(롯데, 반도보라빌, 중동 등) 올해 여름에 해운대구 좌동 신시가지까지 아파트 가격이 급상승하였습니다.
하지만 너무 올랐습니다. 해운대가 아무리 특출하다고 해도 대한민국 동남쪽에 위치한 부산광역시에 있습니다. 부산광역시의 다른 지역들에비해 지나친 급격한 상승은 부동산 경기가 좋지 않을 시 다른지역 주민들에게 거주하고는 싶으나 가격이 급격히 상승되어 상승기대감으로 오른 만큼의 가격에 대해서는 실수요자들의 납득을 시킬 수가 없으며 급상승 지역의 정체되거나 하락이라도 하는 순간 매매시장에서 부담스러워지는 대상이 됩니다.
서울의 강남 아파트 가격이 지나치게 상승되어 매매대상에서 부담스러워져 꺼려지고, 강북지역의 아파트들에 손이 갈 수밖에 없죠. 그러고 오랜 기간 정체현상을 빚다가 부동산경기가 좋지 않은 상황에 폭락을 하였습니다.
신세계UEC의 개장으로 엄청난 여파가 몰릴 것으로 예상되나
이미 다른지역에비해 가격이 엄청나게 오른 것은 신세계 공사기간에
주변 부동산가격에 반영되었습니다.
해운대 지역의 가격이 더욱 상승하려면 반드시 다른 지역들의 가격이 뒷받침하여져야 합니다. 실수요자들이 다른지역의 거주가치에 가격차이에 대한 합리적인 가격을 납득할 수 없을 시 더이상 상승할 수 없는 지역으로 자리잡게됩니다.
부산진구, 남구, 연제구, 수영구에서도 센텀시티까지 15~20분밖에 걸리지 않으며
좌동지역과 큰 차이는 나지 않습니다.
부동산뱅크 게시판을 보면 해운대구지역에 대해서만 지나친 관심이 쏠리는것 같네요. 앞으로는 다른 지역에 개발잠재력이 많다는 것도 알아두시면 좋겠습니다.
참고로 부산 센텀시티개발사업의 성공적인 개발은 과거 부산광역시청의 중심비젼이자 목표였으며 현재 성공적으로 끝나갑니다.
앞으로 부산광역시의 10대사업 중 부동산과도 관련있는 것은 북항재개발(누가보더라도 부산의 간판과 지도를 바꿀만한 사업), 문현금융단지(금융중심지 지정시 시너지효과), 광활한 평지인 강서물류주거단지(용지가 부족한 부산의 개발잠재력), 부산시민공원(부산최대중심지에 어마어마한 규모의 공원조성), 2020 부산 올림픽(도심재정비가능성), 동부산관광컨벤션클러스터(해운대 주거지역의 송정지역으로의 확대, 최고관광지로서의 가치 상승 기대), 동남권 광역교통망 확충(부산 내부의 순환흐름에 기대, 울산, 마산, 창원, 김해, 양산 등 주변의 규모가 큰 도시와도 연계성 기대, 특히 경전선, 동해남부선 복선전철화는 마산, 창원에서 서면[부전역]까지 25~30분 주파예상, 울산까지도 엄청난 시간 단축), 영화 영상타운 조성이 있고,
그리고 부산광역시의 전체적인 발전가능성에 남부권 국제허브공항, 부산신항 대규모의 체계적인 개발이 있겠습니다.
같은 지역 내 특정지역만의 지나친 가격상승은 분명 고점 이상으로의 상승은 어렵습니다. 즉 한계가 있다는 것은 당연합니다.
"차라리 그돈이면 주변이나 다른데 좋은 아파트에 살지" 이정도가 되면 정체현상이 나타날 수 밖에 없습니다.
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등록일 2009/01/12 | 조회 2665 
