판교신도시 중대형 청약이 최고 51대1의 경쟁률???, 기록에서도 보여지듯이 앞으로 가격과 입지 선택에 따른 차별화가 더욱 심화될 것으로 보입니다.
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[2009 즐거운 설] 집값 하락폭 큰 ‘경부축’ 투자 1순위
쌀 때 사둘만한 부동산
[서울경제,2009/01/22]
2년여를 끌어온 부동산 시장 침체가 설 연휴를 앞두고 국지적이지만 조금씩 회복세를 타는 움직임이 나타나고 있다.
잇따른 규제완화와 연초 제2롯데월드 건립 허용 방침 등의 영향으로 일부 지역이 호재를 안고 제한적이나마 반등의 기미를 보이고 있는 것.
여기에 시장에서는 강남권 등을 중심으로 집값이 바닥을 친게 아니냐는 진단이 조심스럽게 제기되면서 낙폭과대 지역을 중심으로 일부 매수세가 형성되고 있는 추세다.
강남·분당·용인 등 거래 동향 주시하고
전매제한 완화된 신규 분양도 관심을
경기침체 여전… 길게보고 투자 나서야
특히 최근 인천 송도 등에서 공급된 아파트 분양은 수십대 일의 경쟁률을 기록하는 등 얼어붙었던 청약시장도 조금씩 되살아나는 분위기여서 장기적인 안목으로 부동산 시장에 관심을 가져봄직도 하다는 분석도 제기되고 있다.
◇팔기 쉬운 새 아파트 눈독들여 볼까= 그동안 신규분양 시장 침체는 높은 분양가와 대출규제와 함께 전매제한이 가장 큰 원인이었다.
하지만 지난해 말 정부의 전매제한 완화 조치는 신규분양아파트나 현재 건립중인 아파트 거래에 숨통을 틔워 줄 것으로 기대되고 있다. 특히 수도권 공공택지의 경우 전매제한이 기존 3~7년에서 1~5년으로 2년이나 줄어들어 청약자들의 보유 부담이 한결 줄어들게 됐다. 탄탄한 기반시설과 대규모 주거타운의 혜택을 누리면서도 그만큼 팔기가 쉬워진 공공택지 아파트는 내집마련수요자들에게 1순위 청약후보지로 손색없다는 것이 전문가들의 분석이다.
정보제공업체인 스피드뱅크에 따르면 올해중 전매제한 완화로 혜택을 보게 될 수도권 공공택지내 신규분양 아파트는 7,000가구 안팎이 될 것으로 예상된다. 최근 분양에 나선 판교ㆍ광교신도를 비롯해 시흥 능곡ㆍ군포 부곡지구 등 과밀억제권역 아파트는 3~5년의 전매제한이 적용된다. 또 김포 한강ㆍ인천 청라ㆍ인천 영종등은 과밀억제권역에 해당하지 않아 전용 85㎡ 초과 중대형아파트는 계약후 1년이면 분양권을 되팔 수 있다.
◇집값 하락폭 큰 ‘경부축’이 투자1순위= 청약통장이 없거나 유주택자여서 청약가점이 낮은 수요자들은 기존 주택시장에 관심을 가져보는 것도 방법이다.
특히 전문가들은 그동안 집값 하락폭이 컸던 강남권이나 분당신도시ㆍ용인 등 경부축의 집값이나 거래 동향에 주시할 것을 권하고 있다.
부동산114 관계자는 “최근 강남권의 경우 제2롯데월드 건립 허용이나 재건축규제완화 기대감으로 매수세가 조금씩 유입되고 있는 추세”라며 “투자자들 사이에서는 앞으로 집값이 떨어지더라도 하락폭은 제한적일 것이란 관측이 무게를 얻고 있다”고 전했다.
실제로 송파구 잠실주공5단지 등은 제2롯데월드 건립 허용 방침 발표 이후 단기간에 집값이 1~2억원씩 오르는 등 반등의 조짐을 보였으며 개포동 등 재건축 추진단지들도 규제완화에 대한 기대감으로 매도호가가 상승세로 반전되는 조짐을 보이고 있다.
분당신도시나 용인 지역 일대 역시 낙폭이 상대적으로 커서 집값이 본격적인 상승세를 탈 경우 가장 먼저 움직일 가능성이 높은 곳으로 꼽힌다.
특히 전문가들은 수요자들 입장에서는 당장의 집값 변화에 민감하게 반응하기 보다는 3~5년 후를 내다보는 장기적 관점에서 접근할 것을 권유하고 있다. 어차피 1주택자라도 양도세 비과세요건을 충족하기 위해서는 최소한 3년 이상 보유해야 하기 때문이다.
정보제공업체인 스피드뱅크 관계자는 “당장은 집값이 약세를 보이고 있지만 건설업체들의 주택사업 포기가 잇따르면서 3~4년후에는 심각한 공급 위축을 겪을 수 있다”며 “오히려 가격이 많이 떨어지고 급매물이 쌓여있는 지금이 매입적기일 수도 있다”고 전했다.
◇섣부른 추격 매수는 신중= 비록 일부에서는 집값 바닥론이 제기되고 있지만 여전히 시계는 불투명하다. 지난해 미국발 금융위기로 비롯된 국내 실물경기 침체가 아직 진행형이기 때문이다.
업계 관계자는 “최근 강남권 매수세 회복은 중장기 투자를 염두에 둔 여유계층에 제한돼 있다”며 “무주택자 등 실수요층은 오히려 경기 침체로 어려움이 커지고 있는 만큼 오히려 주택구매 여력이 줄어들 것으로 우려된다”고 말했다. 최근의 집값 반등세가 반짝 회복세일 수도 있다는 것이다.
부동산114 김희선 전무도 “경기가 워낙 위축돼 있다 보니 집값이 본격적인 상승세를 타기에는 아직 무리가 있다”고 전망했다.
이 때문에 수요자들은 섣불리 추격 매수세에 나서기 보다는 차분하게 인기지역의 급매물이나 가격 메리트나 입지가 확실한 신규분양 단지로 매수 대상을 한정할 필요가 있다는 지적이다.
한 부동산컨설팅 업체 관계자는 “집값이 상승세로 반전되더라도 경기 회복이 뒷받침되지 않는한 입지에 따라 차별화될 수 밖에 없다”며 “특정 지역이 오른다고 비인기지역이 동반상승세를 탈것이란 무리한 기대심리는 버려야 한다”고 조언했다.
주택을 매입할 때 자금조달 능력도 보수적으로 판단해야 할 것으로 지적되고 있다. 소득수준이나 상환능력을 무시한채 지나치게 많은 대출에 의존해 주택을 구입할 경우 자칫 위험에 빠질 수 있다는 것이다.
이밖에 1주택자라면 현재 보유하고 있는 주택에 대한 처분계획을 먼저 세운후 신규 주택 구입에 나서야 할 것으로 보인다.
부동산써브 관계자는 “정부가 거주이전을 위한 한시적 1가구2주택자에 대해서는 양도세 유예기간을 2년으로 늘린 만큼 이 규정을 적절히 활용할 필요가 있다”고 말했다.
정두환기자 dhchung@sed.co.kr
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등록일 2009/01/23 | 조회 1004 
