부동산 동향과분석및 전망
무덥고 찌는 듯한 더위가 장마철과 겹치면서 우리의 몸과 마음을 더욱 지치고 피곤하게 만들면서 일상의 업무까지도 의욕상실과 권태감을 주는 혼동과 짜증이 뒤섞이는 요즈음입니다.
요즈음의 일상들이 우리 모두를 어렵고 힘들게 만들지라도 여기 우리 모두를 다시 한 번 다잡아서 우리를 初心의 나로 만드는 글귀를 먼저 올리면서 목동 부동산의 글을 시작하겠습니다.
◈나를 만들어 주는 것들.....
내 삶의 가난은 나를 새롭게 만들어 주었습니다.
배고픔은 살아 할 이유를 알게 해주었고
나를 산산조각으로 만들어 놓을 것 같았던
절망들은 도리어 일어서야 한다는 것을
일깨워주었습니다.
힘들고 어려웠던 순간들 때문에
떨어지는 굵은 눈망울을 주먹으로 닦으며
내일을 향해 최선을 다하여 살아야겠다는
다짐을 했을 때 용기가 가슴속에 솟아났습니다.
내 삶속에서 사랑은 기쁨을 만들어 주었고
내일을 향해 걸어갈 수 있는 힘을 주었습니다.
사람을 만나는 행복과 사람을 믿을 수 있고
기댈 수 있고 약속할 수 있고
기다려줄 수 있는 마음의 여유를 주었습니다.
내 삶을 바라보며 환호하고
기뻐할 수 있는 순간들은
고난을 이겨냈을 때 만들어 졌습니다.
삶의 진정한 기쁨을 알게 되었습니다.
◉“이어령 씨의 ” 내 삶이 힘들고 지칠 때“의 한 구절 중에서…….
10년 전에 비해서 우리나라의 중산층이 13%가 감소하고 소득의 불균형은 더욱 깊어지며 서민의 체감경기는 더욱 차갑게 느껴지는 요즈음에 제가 드릴 수 있는 최고의 마음의 선물은 우리가 다시 한 번 마음을 가다듬고 초심의 나로 돌아가는 글로 힘과 용기를 불어드리며 힘들고 짜증스러울수록 다음의 성경 구절을 읽어드리며 우리 모두는 서로 사랑과 용서와 자비로 이 힘겨운 고비를 넘어가고자 합니다.
“노하기를 더디 하는 것이 사람의 슬기요 허물을 용서하는 것이 자기의 영광이니라”는 말씀은 남을 용서할 때 자신의 삶이 더욱 빛나며 분노를 참을 자신의 삶이 더욱 지혜로워진다는 성경의 말씀으로 남은 7월에는 다함께 자신을 되돌아보고 남의 잘못은 용서하고 자신을 화를 참고 감정을 순화함으로서 우리 모두의 7월의 삶을 사랑과 용서의 마음으로 이 무덥고 지루한 장마를 이겨내도록 하셨으면 하고자 이 글을 띄웁니다.
5월초에 목동 단지별 ,평형별 가격을 올려드린 이후로 두 달 만에 시세를 올립니다.
많은 분들이 목동의 시세를 알고 싶어 하시고 가격의 변동이 무척 궁금하시기에 저에게 많은 분들이 시세 변동을 올려달라는 부탁이 있기에 이번 글에서는 현재의 목동의 평형별 시세와 동향을 말씀드리겠습니다.
다시 한 번 강조해서 말씀드리는 것은 제가 올려드리는 시세는 일 반가이면서 급매 가격도 포함되어 있습니다.
현재 목동도 타 지역과 마찬가지로 일부 초급매물이나 특수매물만 거래되면서 실거래 가는 거래 당사자 外에는 알 수 없기 때문에 가격 파악이 어렵고 특수한 개인사정 으로 거래된 금액이라 가격 노출을 극히 꺼리기 때문에 가격의 변동 상황을 정확히 전달하지 못함을 양지해 주시기 바라며 지금은 급매 가를 하한가로 일반가중에서 가격 반등을 기다리는 매물은 가격조정이 없음으로 상한가로 매겨지며 자연 가격의 폭은 클 수밖에 없음을 미리 말씀드립니다.
지금부터 말씀드리는 가격으로는 목동 집값의 전체적인 흐름으로 파악하시고 적극적인 매수를 고려하신 다면 下限價 를 기준으로 대상지역의 부동산에 상담을 통해 초급매 물가를 파악하시고 네고를 감안한 매수목표가를 정한 다음 시세의 동향을 주의 깊게 관찰하시면서 대상 물건에 대한 개별 상담으로 가격을 조정 하시면서 매수 가를 최종 결정하시면 현재로는 최선의 방법으로 思料 됩니다.
그럼 지금부터 목동의 단지별, 평형별 매매가와 전세가 및 시세분석을 시작하겠습니다.
⑴20평(66㎡)은 앞단지(1단지~7단지)의 매매가는 48,000~58,000이며 전세가는 15,000만원~17,000만입니다.
앞단지의 20평은 7단지.1단지가 강세이며 4단지,6단지는 동일한 가격대이며 적극적인 매수의사로 개별 상품의 초급매물을 가격 조정을 하시면 하한가 보다 2%~4% 정도 낮은 금액으로 가격 조정이 가능할 것으로 예상되며 뒷단지(8단지~14단지)의 매매가는 37,000만원~52,000만원이며 전세가는 13,000만원~16,000만원입니다.
뒷 단지의 가격의 편차가 앞단지 비해 큼을 양지해 주시고 가격의 조정 폭은 앞단 지와 같은 PATTERN임을 말씀드립니다.
⑵27평(89㎡)의 앞단지매매가는 67,000만원~73,000만원이며 전세가는 23,000만원~25,000만원 이며 뒷단지 매매가는 48,000만원~65,000만원이고 전세가는16,000만원~25,000만원입니다.
앞단지 중에서는 1단지,3단지,7단지가 강세이며 나머지 단지는 동일한 가격대를 형성하고 있으며 뒷단지에서는 8단지,9단지,10단지가 강세이며 20평과 같이 27평에서도 뒷단지의 편차가 큼을 양지해 주시고 단지별 ,개별 물건별 특성에 의한 급급매물 을 가격 조정하시면 하한가 밑으로 가격이 조정될 것으로 思料되오며 ？A각 단지별 하한가와 상한가는 약간의 차이가 있음으로 대상 단지별로 개별 물건의 가격 상담과 조정은 각 단지별 개별 물건별로 진행하시면 되겠습니다.
⑶30평(99㎡)의 앞단지 매매가는 83,000만원~85,000만원이며 전세가는 27,000만원~30,000만원이며 뒷단지의 매매가는 75,000만원~85,000만원이고 전세가는 25,000만원28,000만원이며 목동의 30평은 전단지에 685세대가 있으며 그중 14단지에 410세대(전체의60%)가 밀집되어 있으며 나머지270세대의 전단지에 저층(5층)의1층에 있으며 단지별 30평 세대수가 극히 소량이므로 14단지를 제외한 단지의 30평 매매가는 대표성이 결여되어 있으며 희소성 때문에 정확한 시장가격을 반영하지 못하고 30평의 객관적인 시장가격은 14단지가격인 75,000만원~82,000만원을 참조하시고 14단지의 30평 중에서 매물을 선택하시면 선택의 폭도 넓어지며 급매물과 저렴한 특수 매물이 자주 눈에 뜨입니다.
⑷35평(115㎡)은 앞단지가 93,000만원~110,000만원이며 전세가는 33,000만원~35,000만원으로서 최근에 거래된 매매가는 하한가에서 2,000만 원 정도 빠진 금액으로 거래되었고 2단지에서는9.5억에 거래된 사례도 있습니다.
상한가의 금액은 7단지중 앞 동쪽의 금액으로서 학군에 의한 금액으로 타 단지에 비해서 높은 편이며 뒷단 지는 90,000만원~105,000만원이며 전세는30,000만원~33,000만원이며 최근에 거래된 매매사례는 13단지에서 8.6억에 거래된 사례가 있으며 타 단지에서도 9억대 초반에 거래되기도 했습니다.
35평 역시 대상 단지와 최저 매물 가를 확인하신다음 대상 물건에 대한 개별 가격 조정을 하시면 현재로서는 최선의 방법이 될 것 같습니다.
⑸38평(125㎡)은 뒷단지만 존재하는 평형으로 90,000만원~105,000만원이며 전세가는 30,000만원~37,000만원이며 매수 방법은 앞에서 말씀드린 대로 하시면 좋겠습니다.
⑹45평(148㎡)은 앞단지가 120,000만원~135,000만원이며 전세가는35,000만원~43,000만원이며 뒷단지가 110,000만원~130,000만원이고 전세가는37,000만원~43,000만원입니다
⑺55평(181㎡)은 앞단지가 145,000만원~160,000만원이며 전세가는43,000만원~53,000만원이고 뒷단 지는 135,000만원~160,000만원 이고 전세가는 42,000만원~53,000만원으로서 가격의 조정방법은 앞에서 말씀드린 내용과 동일하다고 생각합니다.
이상으로 목동의 각 단지별 ,평형별 매매가와 전세가를 살펴보았습니다.
위에서 말씀드린 가격을 살펴보면 언론과 부동산 정보업체에서 발표하는 내용과 제가 말씀드린 가격과는 차이가 있을 것입니다.
그 이유는 각 단지별 초급매물이나 개인의 특수 사정으로 거래된 실거래 가를 일반적인 시장가격으로 발표하는 것이 언론과 부동산 정보업체이며 이는 시장가격의 성격 보다는 개별특성에 의한 초급매물 가격으로서 일반가 보다는 특수 가격이라고 봐야하며 제가 올려드린 가격은 급매물을 하한가로 지금도 일관되게 매도가격을 유지하는 가격을 상한가로 잡았으며 앞으로 정부의 정책과 경제 동향에 따라서 특수가격이 매매하한가로 자리매김을 할 때는 확실히15% 정도의 가격 하락이 일어났으며 그 반대로 지금 심각한 사회문제로 까지 번지고 있는 거래실종 상태를 민심을 수습하기 위해 정부가 금융규제를 완화하는 “온탕주의”로 방향을 바꾸면 목동의 집값은 상한가가 일반가로 자리를 잡으며 상한가는 10%정도 상승한 가격이 상한가로 자리 매김 할 것입니다.
오늘(7/9일 )한국은행은 전격적으로 기준금리를 0.25% 인상했습니다.
9월~10월쯤에 인상할 것이라는 일반적인 예상을 깨고 2009년 2월 이후 17개월 동안 유지하든 2%의 기준금리를 0.25% 인상함으로 하반기 물가상승 압박을 사전에 차단하고 인플레이션 우려를 잠재우며 경기회복에 대한 강한 자신감을 나타내면서 마지막 출구전략의 시동을 거는 정책금리의 인상을 단행 했습니다.
이 같은 정책금리의 인상은 금년 1/4분기 이후로 2째주 금요일에 열리는 “금통위”에서 꾸준히 제기 되어 왔으며 IMF나 OECD에서도 우리나라의 금년도 경제성장률과 무역수지 등을 고려했을 때 기준금리의 인상을 단행할 것을 여러 번 권고하기도 했습니다.
기준금리의 인상이 경제와 환율 무역수지의 등에 미칠 영향 등은 경제전문가에 맡기고 저는 정책금리의 인상이 부동산 시장에 미칠 영향을 함께 생각 해볼까합니다.
현재 코픽스 기준 주택담보 대출의 일반적인 금리는 4.3%~4.5%정도 로 형성 되어 있으며 약 2주전에 비해서 0.1%정도 인상된 이율입니다.
금번의 기준금리의 인상으로 코픽스 연동 주택 담보 대출 금리는 큰 변동은 없을 것으로 예상되며 0.1%~0.2%정도 인상될 것으로 예상되며 금번 기준금리의 인상에도 불구하고 주식과 채권 일반시장의 반응은 차분하고 담담한 표정이 이를 말해주고 있습니다.
금년 하반기쯤에 기준금리는 0.25정도다시 인상되어 질것으로 예상되며 일부 신문에서 예상하는 기준금리 3%까지 인상은 저는 보고 있지 않으며 금년 말까지 코픽스의 변동형 주택 담보대출은 5%미만에서 형성될 것으로 예상되고 아직 남유럽의 경제 불안과 미국과 일본 등 국제 금융시장의 불안 요인이 제거 되지 않기 때문에 경기 활성화 쪽에 무게를 둔 통화정책이 실행될 것으로 思料 되며 11/21일 서울G-20정상회의를 분기점으로 국제 경기와 국제 금융에 시장에 대한 확실한 G-20개국의 합의점이 도출될 때에 G-7선진국부터 보다 확실히 금리 인상이 실행될 것으로 예상되면서 2008년10월과 2010년 3월의 미국과 PIIGS 등에서 촉발된 국제 금융시장의 불안 요인들을 사전에 예방하고 해결하는 국제 공조는 더욱 확고히 다져지면서 미래의 국제금융시장은 보다 안정적으로 진행되어 종전과 같은 국제금융시장의 불안은 더 이상 발생되지 않을 것이며 세게 경제는 안정적이며 보수적 측면으로 성장해 나갈 것으로 思料됩니다.
이 정도로 기준금리인상과 앞으로의 전망에 대한 저의 소견을 말씀드렸고 다음은 최근의 정부의 부동산 시장 활성화 대책에 대해 함께 생각해 볼까 합니다.
정부는 6/2일 지방선거 패배와 6/14일 MB의 발언 등으로 현재의 부동산 시장의 거래 활성화를 위한 대책을 6月末까지 발표하겠다고 하였으며 그 주요내용을 사전에 언론에 몇 번 흘린 적이 있습니다.
6월에 정부에서언론에 흘린 내용들을 分析해보면 정부가 계획하고 있는案의 골격을 알 수 있는데 유감스럽게도 그 案으로서는 거래활성화를 할 수 없다는 것이 저의 소견입니다.
현재 7월 중순으로 접어드는 현시점 까지도 정부의 案이 나오지 않고 있는 것은 정부도 많은 고민을 하고 있다는 것이며 “재정경제부나 ”금융감독원“쪽에서 계속 반대하는 LTV나 DTI를 완화하지 않고는 거래 활성화 방안을 찾기가 그만큼 어렵다는 것입니다
정부의 고민은 집값은 하향 안정화 쪽으로 끌 고가면서 거래는 활성화 시키겠다는 것인데 그것은 정부의 탁상 이론에 불과하며 현재의 거래 실종상태는 이제는 집값의 내림과 투기세력의 차단이란 상식적인 목표달성이 아니라 신규분양 주택에 입주 하지 못하는 수많은 사람들과 그분들이 겪을 연 21% 높은 연체이자율과 분양가 상한제를 피하기 위해 수도권에 2007년 말에 밀어내기 식으로 분양한 약 8만세대의 신규분양물량이 올해 집중적으로 입주함으로 현재 70%대의 미입주 물량과 분양가 대비 20% 씩 떨어진 마이너스 프리미엄의 발생은 신규분양자들에게 2중의고통을 주고 있으며 이는 점차 사회적 문제로 비화되고 있다는 것이 더욱 심각한 문제입니다.
또한 일시적 2주택자의 기존주택 매각도 길이 막혀 막대한 이자로 많은 고통을 겪고 있으며 여러 가지의 개인적 사정으로 갈아타기를 할 분들의 기존주택 또한 처분할 수 없음으로 투기세력이 아닌 순수한 實 需要者의 거주이전을 막아버리는 현재의 시장기능의 마비는 현 정부가 표방하는 중산층을 지난 10년간 65%에서 53%로 줄어든 중산층의 되살림과 시장 친화적 經濟政策 및 서민들의 體感景氣를 회복시켜 MB의 집권 기간 동안“747”(①7%대 경제성장 ②국민소득4만 불 달성 ③세계7대 경제대국진입)을 이룩하겠다는 이 정부政策目標를 의심하게 만들고 있으며 점차 서민들의 분노가 行動 으로 표출되고 있습니다.
아직 정부의 “거래활성화대책”이 발표되기 前이기 때문에 차분히 정부의 대책을 지켜봐야 할 것이며 현재 까지 언론에 흘린 내용을 담아보면 금번 대책도 현실적인 案은되지 못할 것으로 예상되며 그렇게 된다면 7/9일 기준금리의 인상으로 주택시장은 더욱 얼어붙으며 집값은 하락할 것이 예상되며 금융규제(LTV,DTI)를 완화하면 집값은 불루-칩 지역을 중심으로 반등과 투자심리의 회복으로 거래는 활성화 될 것입니다.
저의 소견은 금융규제 을 금년 말까지 계속 끌고 갈수는 없다는 생각이며 기준금리의 인상은 逆으로 금융규제의 완화를 앞당길 수 있는 큰 호재임으로 7월에 발표될 대책에서 LTV와DTI 완화가 없다면 심각한 사회문제로 번지는 유주택자들의 불만을 해소하기 위해 가을 이사철에 LTV와 DTI를 완화하는 현실적인 대책이 나올 것으로 예상합니다.
지금은 매도자나 매수자나 다 같이 좀 더 기다리는 마음으로 정부의 정책을 지켜보면서 반드시 매도 할 분이 아니면 가을철 까지 기다려 보시길 권하고 반 박자 빠른 매수로 저렴한 매물을 잡길 원하시는 분은 대상지역의초급매물과 특수매물의 가격 등을 관찰하신다음 매수 물건의 목표가격을 定 하여 가격 조정을 하시면 최선의 방법이 될 것 같습니다.
지금 각 언론이나 부동산 정보업체들에서 자극적인 문구와 극단적인 표현들로 매도자의 마음을 더욱 불안케 만들며 집값이 폭락 할 것처럼 발표하고 있지만 다시 한 번 강조해서 말씀드리고 싶은 것은 집값의 폭등도 없으며 폭락은 더욱 없으며 현재의 상황은 주택시장의 메커니즘이 중지된 상태에서 불안하고 혼동스러운것은 매수자도 마찬가지입니다.
언론은 항상 과장하기를 좋아하고 자극적인 표현으로 특종감 인 것처럼 포장하기를 좋아합니다.
이럴 때일수록 차분하고 침착하게 거시경제지표와 금리동향, 주택의 수급현황 및 정부의 정책 등을 예의주시 하시면서“나무를 보지 말고 숲을 보는 마음”으로 전체적인 흐름을 파악하시면서 대상지역의 부동산 사무실을 통해 가격의 흐름을 읽으면서 매도, 매수의TIMING을 검토하시면 되겠습니다.
목동의 좀 더 자세한 매매동향과 목동 재건축 진행방향및 초급매물의 매물정보 등은 부뱅의 “거래 포인트(S)"의 양천구 목동 편에 관련내용을 올려놓았사오니 이를 참조하시면 좀 더 상세한 목동의 매매동향과 매물정보를 얻을 수 있을 것으로 思料됩니다.
이제 저의 부족한 글을 마칠까 합니다.
어렵고 힘든 시기는 우리를 더욱 강하고 단단한 풀뭇간의 쇠망치로 만들어 줍니다.
이제까지 저의 부족하고 보잘것없는 글을 읽어주신 많은 분들께 감사드리며 저의 부족한 글이 많은 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음 간절합니다.
아마도 정부가 곧 부동산 대책을 발표할 것 같은데 정부의“거래활성화대책이 발표되면 저는 그 다음날에 정부의 대책과 앞으로의 부동산 시장전망이란 글로 여러분을 찾아뵙겠습니다.
당분간 정부의 대책이 나오지 않으면 저의 글은 7/26일 기다리시는 분들께 좋은 소식을 안고 달려가겠습니다.
다음 글에서 찾아뵈올 때 까지 가정과 직장과 사업체에 늘 행복하시고 건강하시길 빌며 이번 글에서는 앞부분의 글로 청량제 역할인 잠언은 생략하오며 다음 글에서 찾아뵙겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다!!
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등록일 2010/07/12 | 조회 12834 
