수도권 남부시장의 핵인
용인의 미래가치에 대해 관심이 많다.
지난 2월 국토해양부에 따르면 3개월째 땅값이 올랐다.
그만큼 주춤거리던 토지시장이 다시금 주목받고 있다.
정부가 기업 생산활동 지원을 위해
지난해 말 전국의 토지거래허가구역을 대폭 해제한 데 이어
1월에는 향후 10년간의 투자 맵이 고스란히 담겨 있는
4차 국토종합 수정계획(2011~2020)을 발표하면서
굵직한 개발 호재, 수도권 규제 완화 등이 예고되고 있기 때문이다.
이 같은 흐름 속에 각종 호재가 집중된
수도권 남부지역이 유망 투자처로 주목받고 있다.
삼성전자 평택 공장 이전 등 대기업 공장 입주,
수도권광역급행철도(GTX) 추진 본격화,
제2경부고속도로 등의 대형 호재들로 인해
남부지역을 중심으로 상승 랠리가 시작되는 분위기다.
용인은 경기도에 속한 수도권 남부 중심지에 위치하며
동측은 이천시, 서측은 수원시와 화성시, 남측은 안성시,
북측은 성남시와 광주시에 접한
과거 난개발의 대명사,
버블세븐지역으로 알려져 있다.
강남권과 가까운 지리적 입지조건과
신도시 개발 가능성 등으로
부동산 폭등의 진원지,
남부 토지시장 투자유망 1번지로
투자자들의 관심대상으로 자리 잡은 것은 어제 오늘 일이 아니다.
도로 등 기반시설 확충되면 토지시장 수혜
하지만 빠르게 진행되는 도시화에 비해
도로 확충이 미흡한 것 등
기반시설이 미비했던 게 사실이다.
강남과의 공간 접근성이 우월함에도
시간 접근성이 상대적으로 떨어져
주차장을 보는 듯한 출퇴근길은 용인의 한계 성장과 함께
투자자에게는 의문부호를 남기기 마련이다.
설상가상으로 글로벌 금융위기,
굵직한 개발 호재들의 잇단 연기 및 무산 등에 따른
심리적인 공황은 투자자들 실망으로 이어져
부동산시장 정체는 계속되고 있다.
그러나 신묘년에 접어들어
신분당선, 분당선 연장선 등
광역 교통망 구축으로
시간적인 접근성이 개선됨에 따라
용인은 다시 한 번 웅비할 것으로 보인다.
부동산 투자자라면 눈여겨봐야 하는 가이드라인이 있다.
최상위계획인 국토종합계획을 비롯해
수도권정비계획법, 지자체의 도시기본계획
(시·군이 관할지역에서 5~20년 안에 시행하는 것을 전제로
도시공간 구조 및 장기 발전 방향을 제시하는 종합계획) 등을 말한다.
도시의 상세계획인 도시기본계획과
정부의 개발 호재를 보면 용인의 미래가치는 충분하다.
2020년 용인도시기본계획의 공간구조에서 용인은
수도권 배후 신도시 생활권의 ‘수지생활권’,
신도시 자족 생활권의 ‘기흥·구성생활권’,
전원형 문화 생활권인 ‘용인생활권’,
남부 복합 자족생활권인 남사면 및 이동면의 ‘남이생활권’,
관광 휴양 복합생활권인 백암면과 원삼면의 ‘백원생활권’으로 분류하고 있다.
서울 면적(605㎢)과 유사한 크기(592㎢)인 용인의 미래상은
2020년 120만명을 수용하는 복합 다기능 도시다.
도시와 농촌이 어우러진 도농복합도시로 기흥·구성생활권과
남이생활권의 인구 유입이 눈에 띈다.
이에 따라 남이생활권의 서남부권과 모현면, 포곡읍 등
북부권, 용인시청 주변 등 구시가지를 포함한
경전철 역세권을 중심으로 개발이 가속될 전망이다.
이처럼 토지 투자자라면
서남부권 개발 투자 맵을 알려주는
시가화예정용지(잠깐용어 참조)인 도시지역의
자연녹지지역, 관리지역의 계획관리지역 및
개발진흥지구 중 개발계획이 미수립된 지역을 중심으로
계획된 개발 가능지를 눈여겨볼 필요가 있다.
시가화예정용지는 향후 도시가 커질 것에 대비해 주거지나
상업·공장 용지 등으로 쓰일 만해 미리 확보해둔 땅을 말한다.
도시지역의 자연녹지와 관리지역 등을 대상으로
각 시·군이 지정하는데,
향후 땅의 용도과 개발 우선순위를 미리 개략적으로 정하기 때문에
미래 도시를 그려나가는 잣대가 된다.
도시기본계획에 따르면
기흥구 고매·하갈·공세동 일대
기흥저수지 주변 268만㎡(81만평)가 시가화예정용지로 지정돼
수변공간을 활용한 대규모 호수공원으로 탈바꿈할 예정이다.
이는 일산신도시 호수공원(30만평)의 2배가 넘는 규모다.
백암·원삼면 일대에는 MBC 드라미아(영상단지)와
백암온천, 백암면 옥산리 한택식물원 등
자연환경을 활용해 복합문화테마파크가 들어선다.
아울러 이동면 이동저수지와
백암면 용담저수지 주변에는 테마공원과 숙박시설,
선착장, 자동차극장, 모험놀이장, 승마센터 등이 들어서는
특화관광지구로 각각 개발될 예정이다.
시가화예정용지 고수익 기대
용인~서울 간 고속도로가 개통된 데 이어
용인시의 분당선 연장 죽전~기흥 구간이
내년 말 조기 개통될 것으로 보인다.
분당선 연장(오리~수원) 복선전철 건설사업은
성남시 오리역에서 용인 죽전·구성·기흥 등을 거쳐
수원역까지 이어지는 약 19.5㎞의 광역철도로
용인경전철과는 구갈역에서 환승이 이뤄지면서
2013년 완공 예정이다.
용인경전철은 기흥구 구갈동에서
포곡읍 전대리 에버랜드까지 15개 역 18.1㎞ 구간을 운행하는 열차로
사업비 7200여억원이 투입돼 완공됐지만,
개통이 무기한 연기되고 있다.
제2경부고속도로는
세종시와 서울을 연결하는 핵심 국책사업으로,
30대 선도 프로젝트 중 하나다. ‘
서울~세종 고속도로’로 공식 명칭이 확정된
제2경부고속도로는 총 128.8㎞의 6차선도로로,
서하남~용인~안성~천안~세종시를 연결할 예정이다.
2015년 완공 예정인 서하남~용인 구간이 완성되면
남사면을 비롯해, 백암면 등
용인 동부권이 수혜를 입을 것으로 보인다.
내년에 착공될 GTX도 2018년 개통 예정이다.
토지 소유자들이 사용하지 않는 지하 40~50m 공간을 이용하므로
토지보상비와 대규모 건설에 따른 환경오염을 최소화할 수 있고,
기존 건축물 방해를 받지 않아 노선을 직선화할 수 있어
공기 단축과 GTX 속도를 확보할 수 있다.
교통 혁명이라 불리는 GTX는
고양 킨텍스~동탄신도시(74.8㎞),
의정부~군포 금정(49.3㎞),
서울 청량리~인천 송도(49.9㎞) 등
3개 노선으로 GTX사업을 추진한다는 점에서 희소식이다.
용인의 아킬레스건인 교통 취약지에서 벗어나면서
기흥을 중심으로 투자처가 재편될 것으로 보인다.
준공확인 거부와 국제중재법원 중재 등으로
경전철은 쉽게 봉합되기 어려울 것으로 보인다.
여전히 출퇴근 전쟁은 피할 수 없어 단기 투자로서는 적합해
보이지 않으므로 중장기적으로 접근해야 할 것이다.
그래도 수도권 남부지역의 최대 아킬레스건인
교통 여건이 개선되는 올해가 더욱 기대되는 것은
120만명 거대도시가 실현되는 출발점이 되기 때문이다.
시가화예정용지는 나중에 개발될 잠재력이
큰 땅이라는 점에서 투자자들의 관심이 많지만,
도시기본계획에 담겨 있는 개발 구상이
실행되지 않을 수도 있다는 점을 기억해야 한다.
기본계획에 담겨 있는 청사진은 도시관리계획이 수립돼야
법적 구속력을 갖게 되고 실현 가능한 계획이 된다.
따라서 부동산을 갖고 있거나
투자하려는 일반인들은 개별 청사진이 구체화되는
도시관리계획을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있겠다.
수익형 부동산보다 더 많은 2~3배의 수익률을 자랑하는 것이
토지 투자의 매력이다.
하지만 환금성을 고려하지 않는 투자는
자칫 어려움을 안겨줄 수 있다.
3.3㎡당 100만원대의 토지 수익률이 2배로 되는 경우와
3.3㎡당 300만원 이상의 토지 수익률이 2배로 되는 경우를 비교한다면
어느 것이 빠를까?
용인의 경우 환금성과 함께 시세차익을 기대할 수 있는
규모는 1000㎡(302평), 3.3㎡당 100만원대로 본다면
3억~4억원 선으로 접근하는 것이 무난하다.
시가화예정용지와 새로 개통되는 교통망을 중심으로
남사면, 이동면의 서남부권과 모현면, 포곡읍 등
북부권, 백암면과 원삼면의 백원생활권,
용인시청 주변 등 구시가지를 포함한 경전철 역세권을 중심으로
발품을 판다면 인구 120만명 시대를 준비하는
용인의 성장에 걸맞은 투자자로 거듭날 수 있다.
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등록일 2011/03/13 | 조회 2460 
