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등록일 2026/01/10 | 조회 127 
금년에도 작년처럼 공급 부족 현상이 이어지면서 서울을 포함한 수도권의 집값은 계속해서 강세가 이어질 것이라는 전망이 나옵니다. 다만 정부와 여당이 살짝 내려놓은 세제 개편이 수면 위로 떠오른다면 주택시장의 상당한 변수로 작용할 것으로 예상되기도 하지만 올 들어 6·27, 9·7, 10·15 대책 등 정부의 부동산 대책이 연이어 발표됐지만 서울 등 수도권 집값은 좀처럼 잡히지 않고 있는 것 또한 현실입니다.
당근과 채찍을 동시에 꺼내 들었지만 균형은 맞지 않고 있으며 현 정부는 서울·수도권 집값 안정을 위해 수요 억제와 공급 확대를 함께 병행했지만, 규제는 먼저 작동했고 공급은 아직 시장에 닿지 않는 정책 엇박자 속에서 서울 집값은 상승 흐름을 이어가고 있습니다. 이달 중 네 번째 공급 대책을 앞두고도 시장의 시선은 냉담한 편으로 대통령도 “집값 대책이 없다”며 정책의 한계와 문제 해결의 어려움을 에둘러 인정한 모습이지만 금년에도 집값 상승세가 계속될 거란 관측이 우세한 가운데 정부가 결국 보유세 강화 등 세제 개편 카드를 꺼내 들지 관심이 쏠리고 있습니다.
최근 부동산 전문 연구기관의 ‘2026년 건설·주택 경기전망’에 따르면 금년 수도권 주택 매매가격은 공급 지연과 매수심리 회복 등의 영향으로 작년보다는 더 오를 것으로 예상했습니다. 수도권 주택 착공 감소, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)리스크, 3기 신도시 개발 지연 등 구조적 공급 부족 요인이 맞물리면서 집값 상승 압력이 유지될 거란 진단입니다. 이에 따라 수도권의 주택 전세가격도 오를 것으로 내다보고 있습니다. 또 급격한 전세의 월세화에 따라 주거비가 상승하고 대출 규제에 따른 임대차 수요가 증대될 것이며 공급 축소 등이 전월세 가격 상승하면서 지방의 전월세 가격마저도 모두 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
또한 금융자산의 부동산 유입도 지켜봐야 할 변수로 꼽힙니다. 최근 주식·코인 등 금융자산이 크게 급등하면서 결국 금융시장에서 번 돈이 ‘안전자산’인 부동산으로 흘러갈 가능성이 있고 시중의 풍부한 유동자금도 집값 상승으로 이어질 가능성이 크다는 예상도 나오고 있습니다.
이에 전문가들은 남은 임기 동안 정부가 반드시 수정해야 할 정책 1순위로는 다주택자 양도소득세 중과 완화, 보유세 강화 등의 세제 개편이 필요하다고 지적하고 있습니다. 세제 정책이 ‘똘똘한 한 채’현상을 강화시켰다고 보고 있습니다. 또 다주택자 양도소득세 중과 시행이 금년 5월로 미뤄졌으나, 중과 재개를 둘러싼 정책 불확실성이 거래 위축과 매물 잠김을 키웠다는 분석이 나오고 있습니다. 다주택자에 대한 과도한 과세 부담이 1주택자의 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 강화했고 서울 부동산 선호와 상급지 갈아타기 수요를 자극하는 요인으로 작용했다고 설명하고 있습니다. 이어서 주택 공급 활성화를 위한 ‘재건축·재개발 규제 완화’를 2순위로 꼽고 있는데 이는 정부가 공공주도로 주택을 공급하기보다 정비사업을 통한 민간의 주택 공급에 초점을 맞출 필요가 있다는 지적도 있습니다.
집값 안정의 해법으로는 지금과 같은 수요 억제보다는 거래를 활성화하는 데 초점을 맞출 필요가 있습니다. 단기적으로는 재건축·재개발 규제를 완화해 도심 내 공급을 복원하고 중장기적으로는 세제 개편을 통해 매물 출회를 유도하는 등 시장의 유통 기능을 정상화해야 합니다. 규제 정책만으로는 집값을 통제하는 데 한계가 있고 신규 주택 공급이 단기간에 늘어나기 어려운 만큼, 양도세·보유세 등 세제 규제를 완화해 기존 주택 매물이 시장에서 순환될 수 있도록 정책 방향을 보완할 필요가 있다고 봅니다.
글 쓴 이:천천래미안공인중개사사무소
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