(고우영 칼럼) 10.27 부동산 규제 완화책과 전망

목차 1.10.27부동산 규제 완화의 배경

      2. 최근 경제 동향과 집값

      3. 향후 전망과 대책

글쓴이 : 고 우영

1.10.27 부동산 규제 완화 배경과 의의

지난 10월 27일 국토교통부와 금융위원회는 윤석열 대통령 주재 제11차 비상 경제 대책 회의에서 파격적인 규제 완화 대책을 내놓았습니다.

그 주된 내용은 실수요자 보호와 거래정상화를 위해서 ①무주택자와 1주택자에 대해 15억 원 초과에 대한 주택담보대출 허용 ②무주택자와 1주택자의 규제지역 내 주택가격과 관계없이 ltv 50% 단일화 ③중도금 대출 제한을 12억 원까지 완화 ④청약당첨자 기존주택처분 기간을 2년 연장 등입니다.

이는 2019년 12.16과 그 이전 대책들에서 묶었든 대책들을 짧게는 3년 길게는 5년 만에

해제하는 것으로 파격적인 완화책이라 할 수 있습니다.

上記 5가지 대책 중에서 ①번 15억 원 초과 주택 주택담보대출 대출 허용 ②번 ltv 50% 단일화 허용

③중도금 대출 12억 원 상향 등이 주택시장에 파급효과가 클 것입니다.

①번은 수도권 고가주택과 재건축 시장에 ②번은 수도권 기존주택시장에 ③번은 신규분양주택시장에 파급효과가 클 것입니다.

윤석열 정부가 집권 5개월 만에 이 같은 파격적 조치를 내놓은 것은 급격히 얼어붙고 있는 국내 자금 시장 경색 속에 부동산 시장까지 차갑게 얼어붙자 국민의 체감경기에 제일 영향을 미치는 부동산 경기를 “경착륙”에서 “연착륙”으로 바꾸어 국내 경기에 숨통을 열어보자는 뜻이 담겨있습니다.

작금의 부동산 시장은 빙하기에 접어들면서 건설사들이 유동성 위기로 내몰리고 있으며

특히 주택거래가 실종되고 미분양 주택이 급증하는 등 거래절벽 현상이 심화하면서 일부 건설사 들의 경우 줄도산 가능성까지 거론되고 있습니다.

국토교통부 자료에 의하면 올해 들어 지난 8월까지 전국의 주택매매량은 38만 5,300여 건으로 작년 대비 절반 수준입니다.

또한 전국 미분양 주택도 올 8월 말 기준 3만7222 채로 작년 말 1만7,700채보다 곱절이 늘었습니다.

반면 주택착공량은 지난해보다 25% 감소한 상태로 이는 3년 후에는 또다시 공급과 수요의

“불일치”로 집값 대란이 일어날 수 있습니다.

또한 집주인이 세입자를 못 구해 전셋값이 떨어지는 “역전세난”이 지방을 넘어 서울 강남 한복판까지 번지고 있습니다.

이처럼 부동산 시장이 급랭하면서 서울아파트 값은 5월부터 25주 연속 내림세로 집값이 수억씩 떨어져도 각종 규제와 대출이자 부담에 매수자들과 청약자들의 관망세가 본격화하면서 시장은 꽁꽁 얼어붙었습니다.

10월 27일 기준 서울아파트 매매 건수는 234건에 불과하며 이는 전년 동월 2,195건 대비 90% 가까이 거래가 감소했고 강남4구 아파트 매매수급지수는 79.4를 기록하며 지수 80선이 5년 만에 깨어졌습니다

건설사들은 금리 인상과 대규모 미분양, 대출 중단 등이 겹치면서 극심한 자금난에 시달리고 있으며 부동산 프러젝트파이낸싱(pf) 연체율은 작년 말 0.18%에서 지난 6월 말 기는 0.5%로 치솟아 건설사의 아파트 공사를 진행할 수 없을 지정되었습니다.

이 같은 총체적인 부동산 시장 경색을 풀어보고자 나름 획기적 대책을 내놓았지만, 정부입장에선 지난 정권 교체의 악몽인 집값 대란과 부동산 투기 대란의 악몽을 벗어날 수 없음에 과감한 조치는 머뭇거릴 수밖에 없는 실정입니다.

이렇게 10.27 규제완화조치는 정권 차원의 부동산 시장 간 보기용이라고 결론을 내립나다.

2. 최근 경제 동향과 집값

최근 한국경제는 경기침체와 고금리에 기업들이 신음하고 중소기업뿐만 아니라 대기업마저 영업이익으로 이자도 못 갚는 “좀비기업” 신세로 전락하고 있습니다.

더욱 걱정스러운 것은 내년 경기는 올해보다 더 나빠질 거라고 하니 기업들 처지에선 근래에 최대의 경기침체를 겪을 것으로 보고 있습니다.

경제협력개발기구(oecd)는 한국의 경제성장률이 지난해 4.1%에서 올해 2.85로 내년에는 2.2%가 될 것으로 예상했고 미국경제성장률도 역시 지난해 5.7%에서 올해 1.5%로 내년은 0.5%로 급강하가 예상됩니다.

우리나라 최대수출국인 중국 역시 작년 8.1%에서 올해 3.2%로 위축되고 내년에는 2%대 성장률을 보고 있습니다.

수출로 먹고사는 한국제조업은 큰 타격이 아닐 수 없으며 여기에 정부가 물가상승을 잡기 위한 금리 인상과 돈줄을 조이고 있으니 기업들은 고통이 클 수밖에 없습니다.

다음 달 금융통화운영위원회에서 또다시 빅 스텝(0.5%) 인상이 확실시되기 때문에 국내 내수시장과 수출 전선에 먹구름이 몰려옵니다.

빅 스텝(0.5%) 한 번에 우리나라 기업들 이자 부담은 8조9,000억 원이 늘어나고 가계부채 이자도

6조5000억 원이 늘어남에 따라 기업과 국민은 죽을 맛입니다.

미국은 다음 달 연방공개시장위원회(fed)에서 큰 스텝(0.5%)은 확정적이며 자이언트스텝(0.75%) 도

검토 중인 상황에서 다음 달 우리나라 금통위도 큰 스텝(0.5%) 금리 인상을 하지 않을 수 없는 지경입니다.

지난 9월 국내 산업생산과 소매판매,설비투자가 일제히 전월대비 감소했다는 통게청 발표가 10월31일 있었습니다. 7월에 이어 또다시 생산 ,소비,투자가 뒷걸음질 치는 “트리플 감소”현상이 나타난것입니다.

이는 미국의 통화긴축과 러시아.우크라이나 전쟁등으로 세계경제가 악화되는 가운데 한국경제의 침체가능성이 더 높아지고 있다는 뜻입니다.

이런 상황에서 정부는 기업과 가계에 도움을 주는 방안을 찾아야 합니다.

기업에는 법인세 최고세율 인하를 통한 과감한 조세정책을 펴야 하고 가계에는 일자리창출과

부동산 경기 활성화를 통한 내수시장 확대가 병행되어야 합니다.

지금은 집값 잡는 것도 중요하지만 부동산 시장 위험이 경제 전반으로 번지지 않도록 해야 하며 당장 집값에 영향을 주지 않는 규제는 먼저 푸는 것이 방법입니다.

3. 향후 전망과 대책

이번 10·27 대책인 거래와 분양시장의 규제완화책은 정부가 완화에 대한 분명한 신호를 보냈다는 것은 분명하며 이 신호에 시장이 어떻게 체감할지는 시간이 더 필요할 것 같습니다.

현재까지 시장 반응은 아쉬움과 소극적인 반응을 보이고 있습니다.

시장의 아쉬움은 다주택자에 대한 규제 완화가 없다 보니 錢主 들이 움직이지 않으니 강남 같은 고가주택시장이 반응이 없고 금리 인상에 대한 두려움이 크다 보니 실수요자들이 소극적일 수밖에 없습니다.

이번 대책에서 가장 큰 문제점은 ltv는 지역과 금액에 상관없이 50%로 완화했지만, dsr(총부채상환비율)이 그대로 유지하는 한 ltv 완화는 서민들에게 체감효과는 발휘될 수 없습니다.

또한 고가주택을 12억원에서 15원으로 올려 ltv를 풀었지만 서울에서 15억원 초과 아파트는 36만 1689가구로 이가운데 강남3구가 21만 2555가구로 60%가 강남 3구에 집중되있어 고가주택의 상향효과가 그만큼 크지않음도 한 원인이 되고 있습니다.

지금은 금리인상과 고금리의 스트레스가 시장전반을 억누르며 “백약이무효”란 인식이 팽배한게 사실입니다.

그러나 중도금 대출허용 액수가 9억원에서 12억원으로 상향된 것은 재건축.재개발 시장엔 호재로 작용할것입니다. 중도금 대출허용 12억원은 서울강북권 중형아파트는 물론 강남권 중소형 아파트까지 중도금 대출이 가능해 지면서 국내 최대 규모 재건축인 서울 강동구 둔촌주공 시장에겐 큰 호재로 작용할것입니다.

이번조치로 실수요자의 선택폭이 넓어진 점은 긍정평가이며 15억원 초과매물의 대출규제 완화로 강남3구쪽 집값 하락는 멈추지 않을까 하는 예상도 합니다.

또한 11월중 주거정책심의위원회 개최로 조정대상지역 위주의 해제로 세종시와 경기도.인천등 수도권 일부규제지역 해제가 에상되며 투기과열지구는 안산시 단원구와 화성시 동탄지구등이 해제될것으로 보입니다.

이는 정부가 규제완화에 대한 강한 의지를 표명한 것으로 정부가 부동산 시장의 경착륙을 연착륙 으로 돌리겠다는 확고한 시그널을 시장에 보이고 있습니다.

따라서 내년초 부터는 부동산 거래량이 늘어날것으로 보이며 올해와 같은 큰 폭의 집값 하락에서 집값 약세로 돌아설것으로 예상됩니다.

실수요자나 1가구 1주택자,주택청약자.무주택자는 생활환경과 교육여건.인프라등이 잘 구비된 유망지역의 선택권이 넓어진 메리트를 충분히 활용하시길 권합니다.

제 개인적 사정으로 독자님께 너무 오랫동안 글 올리지 못함을 사과드리며 앞으로는 정기적으로 독자님을 뵈올수 있도록 노력하겠습니다.

다음 글 까지 가정과 직장과 사업장에 건승하심과 행운을 빕니다.