투자자들과 이야기를 나누다 보면 계획관리지역이 아닌 다른 용도지역의 땅을 추천하면 이렇게 김세준씨처럼 이상한 눈으로 쳐다보는 사람들이 많다. 계획관리지역 건폐율은 40%로 다른 관리지역(20%)에 비해 높기 때문에 토지 효율성 측면에서 보면 당연히 우월해 보인다. 하지만 이런 선입견으로 오히려 투자가치가 있는 다른 용도지역의 땅을 간과하는 사례가 종종 발생한다.
장선익: “물론 계획관리지역은 건폐율도 높고 다른 관리지역과 다르게 지구단위계획을 세울 수 있어 투자가치가 있죠. 하지만 세준씨 주말농장 하실 계획이 잖아요?”
김세준: “네. 뭐 그러다 전원주택을 지을 수도 있고…”
장선익: “계획관리지역에만 건물을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 생산관리지역, 보전관리지역도 전원주택, 근린생활시설까지 지을 수 있고 심지어 농림지역에도 단독주택이나 슈퍼, 소매점, 의원 등등 정도는 지을 수 있답니다. 그러니까 전원주택, 근린생활시설 정도를 고려하고 있다면 굳이 계획관리지역만 고집할 필요는 없는 거죠”
김세준: “아, 그래도… 계획관리지역이 개발될 가능성도 있고 좋지 않을까요?”
장선익: “비싼 계획관리지역 땅을 사서 정부나 대기업 차원의 대규모 개발을 기대하기 보다는요. 저렴한 땅을 사고 세준씨가 가공해서 땅의 가치를 올리는 것이 안전하고 확실한 투자방법이죠”
김세준: “가공이요?”
장선익: “인근 토지수요에 맞는 개발이요. 계획관리지역과 생산관리지역의 땅을 구입한 후 지목변경으로 대지로 전환하고 주택을 신축했다면 시세차익이 얼마나 나는지 생각해보세요”
김세준: “…”
장선익: “토지를 매수할 때는 2배의 차이가 나지만 대지로 전환된 후에는 단순한 2배 차이가 아니죠. 쉽게 말해서 생산관리지역 토지를 훨씬 싸게 살 수 있으니 시세차익이 더 클 수 있다는 얘기입니다”
김세준: “그렇군요”
장선익: “좋은 입지에 저렴하게 나온 계획관리지역 땅이 있다면 당연히 괜찮지만 그게 아니라면 꼭 계획관리지역 내 땅만 고집하실 이유는 없습니다. 조금 저렴한 땅을 사서 용도에 맞게 가꾸면 금방 값어치는 올라갑니다”
제4화 조경수, 유실수로 땅 값 20% 올리기 로 이어집니다.
