김세준: “가꿔요? 어떻게…”
장선익: “땅 가꾸기 전에 땅을 골라야겠죠? 물건을 고르실 때 꼭 참고하셔야 할 것 몇 가지 말씀 드릴게요”
장선익: “먼저 전 또는 답인 단독필지를 추천합니다. 그리고 그 땅이 도로를 끼고 있는지 확인하셔야 합니다. 도로가 없는 맹지는 같은 자리여도 반값이고 모든 허가가 나지 않아요. 지적도를 보고 도로가 닿는 땅인지 꼭 확인하세요. 또 직접 발품을 팔아서 현장을 많이 돌아다녀보시는 것이 좋습니다”
김세준: “요즘 인터넷에 실제 사진 다 볼 수 있고 아주 편하게 돼있던데…”
장선익: “아무리 사진이 잘 나와있더라도 그게 과거 사진이기 때문에 지금이랑 다를 수도 있어요. 표고나 경사도는 사진으로 판별하기 어렵고요. 그리고 현지 분위기도 살펴봐야 합니다. 혐오시설, 경계다툼, 무단경작, 진입로 문제 이런 것은 흔히 있는 분쟁인데 현장가보면 몰랐던 것도 알 수 있고… 같은 문제인데도 외지인과 현지인의 시각이 다를 수 있거든요. 투자는 매물에 대한 현장감 있는 이해를 바탕으로 결정해야 합니다”
장선익: “또 아무리 조망이 좋아도 지목이 임야인 것은 피하시고요. 임야가 더 저렴하긴 하지만 흙을 깎아내고 메워넣고.. 평평하게 만드는데 더 많은 비용이 들 수도 있어요. 게다가 보전산지의 임야는 지목변경도 안되고 분할도 금지되기 때문에 추천해 드리지 않습니다”
장선익: “그리고 주변에 취락지구가 가까이 있는 땅이 좋습니다. 취락지구는 계획관리구역이기 때문에 주변으로 구역이 확장되는 경우도 있거든요"
장선익: "마지막으로 아무리 시골 땅이라도 걸어서 10분 내외면 대중교통을 이용할 수 있는 곳, 이왕이면 철도나 버스정류장 가까운 곳이 좋죠. 여기에 향, 조망이 좋은 곳. 지금 말씀드린 조건에 맞는 땅이면 훌륭한 땅입니다”
김세준: “그렇군요”
장선익: “이런 땅을 매입하시고 지목변경을 하기 전이라도 잘만 가꿔놓으면 금새 가치는 올라갑니다. 같은 위치의 땅이라도 잘 가공된 땅은 가격을 20%정도 높게 부를 수 있죠”
김세준: “아, 그런가요? 가공이라…”
장성익: “동일한 위치에 같은 크기의 땅이라고 해도 잡초가 무성하게 자라는 방치된 땅과 유실수를 심어놓고 과일이 주렁주렁 달리고 잘 가꾼 조경수가 있는 땅은 보기에도 다릅니다. 울퉁불퉁한 땅을 메워서 평평하게 하고 과실수를 심고 과수원으로 활용할 수 있어요. 2~3년 정도만 지나면 수확물로 수익을 창출할 수 있기 때문에 땅의 가치가 높죠”
김세준: “아, 그럼 나무 심는 데 비용은 얼마나 드나요?”
장선익: “품종에 따라 다르지만 보통 1묘목당 만 원이면 대지 300평 기준으로 100만 원이면 충분합니다”
김세준: “생각보다 큰 돈이 드는 건 아니네요. 흠…”
김세준씨는 이렇게 나의 조언과 추천을 듣고 토지투자를 시작했다.
지난 2009년 가을, 김세준씨는 양평군 용문면 인근 생산관리지역에 지목이 ‘전’인 토지 270평을 1억 2,000만 원에 매입했다. 그리고 100만 원을 들여서 유실수와 조경수를 심었다. 잡초만 무성했던 땅을 깔끔하게 가꾸자 지금 그 땅은 평당 65만 원을 호가한다. 바로 얼마 전에도 1억 8,000만 원에 매입하겠다는 사람이 나타났으나 김세준씨는 팔지 않았다. 자주 자신의 땅에 들러 정성스럽게 보살피고 가꾼 결과 땅의 가치가 6,000만 원 이상 오른 것.
2010년 10월 가을 어느 날
김세준: “지목을 변경하려면 어떻게 해야 하나요?”
김세준씨는 이제 전원주택을 짓고 지목을 변경하는 법을 알고 싶어한다. ‘전’을 ‘대지’로 변경하기… 다음 편에 계속된다.
거래드라마 잘 가꾼 땅, 강남아파트 안부럽다 끝(The end)
Staff 글/사진/인터뷰/편집 정동그라미
Thanks for 출연해 주신 장성익 대표님과 시청해 주신 부동산뱅크 회원 여러분께 감사드립니다.
