심경숙 대표와 김서호씨는 다시 사무실로 왔다. 차를 한잔 마시면서 다시 이야기를 시작했다. 김서호씨가 다시 물었다.
“아직 모르는게 너무 많아서 그러는데, 다시 한번 알려주시겠어요? 조금 쉽게요.”
심경숙 “아무래도 처음 접해보시는 거니까. 많이 어려우실 거에요.”
김서호 “네 조금 어려운 용어가 많네요”
심경숙 “그럼 이렇게 말씀드릴게요. 일단 상대농지는 농지 이외의 목적으로 사용할수 있도록 농림부 장관이 지정한 땅이었어요. 물론 일정한 범위 내에서 개발을 해야 했지만 절대농지에 비해선 개발행위가 쉬웠죠. 그런데 1992년 12월 24일 상대농지와 절대농지를 농업진흥구역으로 묶어버리면서 상대농지라도 개발이 쉽지 않게 됐죠. 그런데 상대농지의 경우 농업진흥지역 해제를 요청할 수 있어요. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 보면 국토이용계획을 변경하는 경우 당해 지역이 여건 변화로 농업진흥지역 지정요건에 적합하지 아니하게 된 경우에 10,000㎡ 이하에 한하여 해제하여 주고 있거든요. 단, 농지전용을 수반한다는 것은 전제해야 합니다. 하지만 예전에 상대농지였다고 해서 모두 허가가 나는 건 아니에요. 지금 보고 온 땅처럼 구획이 바르지 않을 경우 개발행위가 허가될 가능성이 높아요. 아무래도 농사를 짓기에 좋지 않다고 보고 형질이나 개발 행위를 가능하도록 한거요. 이런 개발가능성의 유무는 측량사들에게 맡기면 알아낼 수 있어요.”
김서호 “…..”
심경숙 “그 땅은 제가 조사해 본 결과 형질변경이 가능한 땅이었어요. 아마 땅을 사신 후에 토지를 메우고 과수원으로 만들면 땅값이 오를 여지가 많아요.”
김서호 “그러면 길 안쪽에 있는 땅이 더 좋지 않을까요?”
심경숙 “길 안쪽에 있는 땅을 맹지라 하는데, 그런 땅은 투자가치가 없어요. 그래서 땅을 살 때는 길에 붙어있는 땅을 사야 되요. 지금 서호씨가 사려고 하는 목적이 과수원을 하는데 있지는 않잖아요.”
김서호 “그럼 그 땅을 사면 바로 가격이 오르나요?”
심경숙 “아까도 말씀드렸듯이 바로는 안 오르고요. 형질변경을 조금씩 해 나가야 해요. 그러는 과정에서 땅값이 오르게 되죠.”
김서호 “형질변경을 하는데 얼마나 드나요?”
심경숙 “한 2년 잡고 땅을 메우면 500~700만 원 정도면 할거에요. 그러면 지금 답으로 되어 있는 땅을 전으로 형질변경할 수 있게 되죠. 그리고 나서 그곳에 과수나무를 심으면 아마 땅값이 투자한 것보다는 많이 오를 거에요”
김서호씨는 고민이었다. 만약에 땅을 사놓고 가격이 안 오르면 어떡해야 하나 걱정이 됐다. 시흥에 아무 연고도 없이 땅을 사놓고 관리도 못하고 있으면 오히려 땅값이 떨어질 것 같았다.
김서호 “안오르면 어쩌죠?”
심경숙 “아마 형질변경을 하지 않는다고 하더라도 오르지 않는 일은 없을 거에요”
생각과 다르게 심경숙 대표는 자신감에 차 있었다. 그 자신감이 뭔지 김서호씨는 궁금했다.
5화에서 계속....
