지난 줄거리
서울 송파구에 사는 김세준씨. 토지시장에 발을 들여놓은 이후 꾸준히 ‘땅’ 공부 중이다. 농지전용허가를 받아 농지에 건물을 건축하고 지목변경 하는 절차를 알아본 세준씨가 이번에는 도로가 접하지 않은 땅을 사서 그 값어치를 올린 이야기를 듣고자 한다.
제1화 ‘맹지 6,000평’ 누가 사나?
지목변경된 상태는 토지주가 이미 대지 조성을 하고 건물까지 준공한 상태라 앞으로 그 토지에 가격상승을 기대하며 투자할 사람은 드물다. 필요에 의해서 주택을 건축하거나 사례의 주인공(김세준, 가명)과 같이 토지가 향후 발전가치, 시세차익을 기대할 수 있는 곳에 위치했는지 따져보고 건물을 건축하는 것은 가치가 있다. 하지만 그것이 아니라 단순히 지가상승을 목적으로 한다면 지목변경보다는 그 땅을 사서 개발할 실수요자가 쉽게 접근하도록 주변환경을 조성하는 것이 유리하다.
김세준: “투자자들이 쉽게 접근하도록 주변환경을 조성하는 방법은 어떤 것이 있을까요?”
장선익: “세준씨가 했듯이 땅을 잘 가꾸는 것도 그 방법 중 하나이고요(거래드라마 「잘 가꾼 땅, 강남아파트 안부럽다」 편 참조)도로가 접하지 않은 땅, 맹지(盲地: 길이 없는 땅)를 저렴하게 사서 가치 있게 주변환경을 조성하는 방법도 있습니다”
김세준: “맹지요? 공부상 도로가 접해있지 않은 땅이요? 그런 땅은 절대 피하라고 하던데요”
장선익: “네. 길이 없어서 차량통행이 불가능한 땅이죠. 이 때문에 건축 인·허가를 받을 수 없어서 일반적인 투자자라면 맹지에 투자하는 것을 꺼립니다. 넓은 면적이 도로에 접해 있고 가능하면 큰 도로에 접한 토지를 선호하는 것이 사실입니다. 모두가 선호하는 이런 땅은 값이 꽤 나가죠”
김세준: “네. 그런데 어떻게 맹지를 사서 가치 있게 만든다는 말씀이신지”
장선익: “몇 해전에 제가 직접 거래한 이야기를 해드리겠습니다”
4년 전 즈음이다. 2006년, 한창 부동산 붐이 일었을 때다. 당시 부동산이라고 하면 아파트가 최고였다. 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 아파트 가격에 너도나도 달려들었다. 하지만 그 당시에도 나는 토지전문이었고 일부 투자자들은 한껏 부푼 아파트에 등을 돌리고 토지에 집중했다. 부동산시장 전체가 들썩이던 시기였던 만큼 나도 바쁜 나날을 보냈다.
그러던 중 양평군 관리지역 6,000평의 전+답이 매물로 나왔다. 도로를 접하고 있는 땅이 아닌 맹지인데다가 6,000평이 한꺼번에 매물로 나와 아무도 거들떠 보지 않았다.
김세준: “아무래도 맹지니까요. 거기다 아무리 평당가격이 저렴하더라도 6,000평이면 몇 십억일 텐데 누가 접근하겠어요”
장선익: “맞습니다. 당시에 관리지역의 맹지는 평당 30만 원으로 인근에 도로 끼고 있는 토지시세의 50~60% 수준이었죠. 그래도 6,000평이면 18억 원입니다. 그 넓은 맹지에 그 만한 자금을 투자할 만한 사람 찾기는 하늘의 별따기죠”
제2화 진입로? ´각지(角地)´로 설득하라 로 이어집니다.
