장선익: “말 그대로 수질을 보전해야 할 곳을 지정해 놓은 겁니다. 양평군은 팔당호 수질을 1등급 수질로 개선하는 것을 목표로 오염물질 배출시설 입지를 제한하고 있어요. 그래서 일부 지역을 1권역과 2권역으로 나눠 오염물질 배출을 엄격히 제한하죠. 1권역은 양평읍, 강상면, 강하면… 등등 양평군 내 7개의 읍·면이고 2권역은 세준씨의 땅 소재지인 용문면과 청운면 일부, 단월면 일부, 지제면 일부 입니다”
김세준: “그러면 집을 지을 수 없는건가요?”
장선익: “아예 지을 수 없는 것은 아니지만 규제가 있습니다. 그런데 걱정하지 않으셔도 되는 것이 용문면은 2권역에 속하기 때문에 괜찮습니다. 1권역의 경우 주택을 지으려면 세대주와 세대원이 6개월 이상 거주해야 주택건축허가가 가능합니다. 하지만 2권역은 주소지 이전 없이 즉시 건축허가를 신청할 수 있어요”
김세준: “그렇군요. 용도지역이나 지목에만 관심이 있었지 이런 것은 생각하지도 못했네요”
장선익: “수도권에서는 북한강과 남한강 일대의 양평군, 여주군, 가평군, 남양주시, 이천시, 용인시 등이 여기에 해당되고 이들 지역은 타지역보다 규제가 많다고 볼 수 있죠. 그러니 토지이용계획서를 꼼꼼히 확인해봐야 합니다”
장선익: “참고로 말씀드리면 농지전용은 원칙적으로 땅주인만 신청할 수 있으며 소유권을 이전하는 당해연도에는 전용허가가 나지 않습니다. 그 해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지사용승락서를 받아서 전용허가를 받은 뒤에 소유권을 이전해야 합니다”
김세준: “소유권 이전하기 전에 어떻게 농지전용허가를 신청하죠?”
장선익: “땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있어요. 토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권 이전등기와 같은 효력을 가지기 때문입니다. 보통 최소한 땅 값의 50~70%를 지불해야 사용승락서를 받을 수 있고요”
김세준: “그렇군요. 그렇지만 저는 작년에 소유권 이전 등기를 했으니 이 것은 상관없겠네요”
장선익: “네. 그렇습니다”
김세준: “농지전용허가를 받은 후에는요?”
장선익: “허가가 나오면 농지보전부담금을 내야 합니다. 이 것은 농지를 전용하면서 생기는 이익의 일부를 징수해서 농어촌구조개선사업의 재원으로 사용됩니다. 부과액은 전용농지 공시지가 총액의 30%입니다. 농어촌공사에서 납부 통지서를 받아서 납부하시면 됩니다”
제4화 지목변경, 무조건 땅 값 오르는 것이 아니다 로 이어집니다.
